第31章 考察忠信国际小区

我给邹鼎辉回了一个电话： “邹老哥，我看了一下这个忠信国际小区的停车场，四层总面积为：69平方米，总价1421万，还没有完工，要先就给停车场墙壁抹水泥沙浆，再刮白，还有要接通水电，安装大功率抽水泵机，安装各种指示牌等，再加上平整地面，刮上地坪漆，画上停车位线、安装好车辆识别系统，收费系统，监控系统等等，保守估计还要300万不知道能够完工没有。再算上停车场属于商业物业上市销售缴纳维修基金，每平方米需要100元，这笔费用需要204万！” “这价格还没有算上交易的税费，以及可能出现的欠缴的物业费等等。保守估计，拿下这个停车场需要2000万，这么算起来，这个停车场拿下来，需要承担的风险和资金压力还是蛮大的~~~” 我一连串巴拉巴拉的输出，把邹鼎辉给搞懵逼了。 他做梦也没有想到，我竟然对停车场的成本明细算的这么仔细，在他眼里我就是钱多人傻的富二代而已。傻愣了好一会， \"那安老板有啥子想法，说来给我听哈嘛？那这个停车场你还要冇要哦？\" “要——” “但是得降价最少200万！” “要不这个烂尾楼小区的停车场的价格比石铺桥商业体那个停车场价格还高很多，而商业体那个停车场，有大量的临停，每天现金流非常可观的！” 实际上，石铺桥商业体的地下停车场，我折合单价765元每平方米买入的，这个綦江区的小区地下四层拍卖价格已经折合单价为697元，算上后期必须投入的的成本，远高于石铺桥商业体的地下停车场的单价。 “而且这个小区停车场是负一到负四层的，不够独立负一层的停车场好，越往下面层数，越是需要打折扣的” 哪个人停车有的选择都不愿意绕很多圈一直下到停车场负四层的。 听到我这么说，邹鼎辉彻底被我给镇住了——要降价！要找法院降价，他才愿意接手，否则这个项目不要。 \"那个——安老板，我回去跟法院商量一哈，看能不能再按你要求降价200万！听你这么一说，我也觉得这个停车场项目需要投资的总金额有点高了！\" 这个项目不同于商业建筑底层的停车场。这种小区底层停车场，主要用户就是小区的住户。 小区停车场是否好销售或者出租，取决于这个小区的车位比，也就是小区总户数和总车位数量的比例，还有小区的入住率，车位月租的价格高低等。 对于邹鼎辉推荐的这个烂尾停车场项目，我还要实地过去调查一下真实情况，才能够彻底了解整个停车场项目是否值得投资？风险有多大？ 不过现在已经快到傍晚了，没有时间过去实地考察一下这个项目。 明天抽时间去看，还要在酒店等收毕业证快递。做完这两件事，我准备返回粤省安市了。 翌日早上，我和哑巴兄弟起来收拾好自己后，走出酒店的时候，我和酒店前台的小姐姐打了一声招呼，让她帮我留意一下，我有一个快递，如果送到了酒店这里，帮我签收一下。 毕竟这是辅导员老师帮忙快递过来的毕业证学位证，不能够出任何错误，否则的话会很麻烦。。 两人在路边吃了点早餐就打了一辆出租车往綦江区的这个忠信国际小区走去。 当出租车司机将我们送到这个小区，映入眼前的是16栋32层高层住宅楼，这些住宅分成两排，每排8栋高层建筑，两头和底部店铺是商业。整个小区占地面积不大，绿化率也不高。表面上看，这小区还是比较正常的，但是仔细看一下，这小区楼的底楼商铺门口，停了很多车，想必这些车大部分都是里面居住的住户的。 小区占地面积不大，地面停车位有限，地下停车场没有完工，无法正常停车，总的来说这个小区住户还是有很强的停车场需求的。 我到小区门口旁边的美宜佳的小卖店里，买了两瓶饮料和一包烟，付完款的时候随口问了一下看店的老板娘： “‘老板，这个小区目前入住率有多少？你们生意如何？我想在这小区楼下开一家早餐店，不知道有没有生意！” 那个老板娘看了我一眼道： \"这个小区入住率可能就6-7成噻！开发商搞烂尾了，后来是政府帮忙，才把楼交了。小区管理跟配套都不得行，所以这个小区的房价比周围便宜了大概1000块钱每平米。对那些经济实力不强的买家来说，这个小区还是个不错的选择，因为便宜嘛！有钱人就看不起这个小区，所以这个小区的住户消费能力相对要低些。” 听到美宜佳老板娘的介绍，我掌握了这个小区基本数据。 随后，我又来到小区门口的保安室，给值班的保安大爷递了一包烟，然后问他这个小区总共有多少户？为何物业公司不将地下停车场支棱起来，好方便业主停车，物业公司也可以有更多的收入？ 保安大爷看我会来事，将我递过的烟，塞进兜里道：\"这个小区总户数1900多户，加上底商店铺，有差不多2000户出头。我们物业公司也想把这个停车场修整好，方便住户停车用，但这个地下停车场已经被开发商抵押给银行了，要从银行那里赎回来，要花大笔的钱。还要把整个停车场整备妥当，我们物业公司老板估算过，需要2000多万，哪里找这么多钱去买这个停车场嘛。如果老板有2000多万，就存银行吃利息了，还整这个辛苦活做啥子呢？\" 2000户左右，大概车位能够画850个，车位比是1:043左右，车位还是蛮紧缺的。 我掌握了这些基本数据后，对这个忠信国际小区心里有了个大概底——是否接手，是否在法拍网上拍下来，等邹鼎辉回复再做决定。 其实此刻我心里已经决定赌一局，决定拿下这个小区的整个地下四层停车场。按照我之前估算，每个停车位的平均成本大概在2万左右。 我预估小区能够卖出400个车位，如果销售均价为5万元每个，我能够入账2000万现金，已经可以收回我的成本，剩下的400多个车位，我可以收月租和临停，假设月租金350元每个月，每个月出租200个车位，我可以有7万元的收入，加上部分临时停的，相信每个月能够赚10万左右，扣除人工成本，一年一百万的利润应该问题不大。 这100万的利润是在卖出400个车位回收成本后，还有100万每年的收入，这笔钱相当于白赚的，何乐而不为呢？ 假设我的车位卖价更高呢？ 我查了一下 綦江区周围小区，最便宜的车位568万元\/个，最贵的16万多。由此推断出我的估算还是偏保守了~~~~ 这停车场可以投资，但是回收成本过程有点复杂，需要忙乎的事情特别多，不像之前的两个停车场，直接签合同拿钱就是了，什么都不需要我操劳了

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